店舗併用住宅のリースバック｜自宅兼店舗で商売を続けながら資金化

1階が店舗や事務所、2階が住まいという店舗併用住宅は、暮らしと商売が一つの建物に重なっています。普通に売却すれば、住まいと同時に商売の場所と常連客まで失いかねません。リースバックなら、営業も暮らしもそのまま続けながら自宅兼店舗を資金化できます。

商売を止められないから売れない、を解決する#

飲食店・理美容室・小売店・治療院など、自宅で商売をしている方にとって、店は生活の基盤そのものです。資金が必要になっても「店を閉めるわけにはいかない」「移転すれば常連客を失う」という理由で、売却をあきらめてしまうケースは少なくありません。

リースバックは、自宅兼店舗を売却して所有権を買主に移し、賃貸借契約で同じ建物に住み、同じ場所で営業を続ける手法です。運転資金の確保、借入の整理、設備の更新、老後資金づくりなど、目的に合わせて使えます。仕組みの基本はリースバックとはをご覧ください。

店舗併用住宅の査定はどう見られるか#

店舗併用住宅は、購入希望者が「同じように商売をしたい人」や投資家に限られるため、一般の住宅より流通性が低く、査定が保守的になりやすい傾向があります。一方で、駅前・商店街など事業立地として価値のある場所なら、収益物件として評価されるケースもあります。

リースバックの売却価格は一般に市場価格の6〜8割が目安、家賃は「売却価格×期待利回り÷12」が目安です。物件の個別性が大きいため、必ず複数社の査定を比較しましょう。相場観は売却価格は相場の何割？と家賃の決まり方をご覧ください。

税務は住宅部分と店舗部分で扱いが異なる#

店舗併用住宅は、税務上「居住用部分」と「事業用部分」に分けて考えるのが基本です。

• 売却時の税金：マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、原則として居住用部分に対応する分が対象です。按分の考え方は3,000万円特別控除の解説をご覧ください。
• 売却後の家賃：事業用部分に対応する家賃は、事業の経費（地代家賃）に算入できるのが一般的です。持ち家では経費にできなかった住居コストの一部が経費化される側面もあります。
• 消費税：事業用部分の賃料には消費税が課される場合があります。

按分割合や具体的な処理は物件・契約により異なるため、税理士や税務署に確認しながら進めましょう。売却時の税金全般はリースバックの税金で解説しています。

事業収入とあわせた資金計画を#

売却後は建物全体の家賃が毎月の固定費になります。事業の売上は変動するため、商売の粗利と年金・その他収入を合わせて、家賃を無理なく払い続けられるかを保守的に見積もりましょう。滞納すれば住まいと店舗を同時に失うリスクがあるため、資金計画は慎重に。契約期間（普通借家か定期借家か）の違いは契約形態の解説をご覧ください。

よくある質問#

Q. 売却後も同じ業種で営業を続けられますか？ A. 賃貸借契約の使用目的の範囲で営業を続けるのが基本です。契約前に、現在の業種・営業形態がそのまま認められる条件かを必ず確認しましょう。

Q. 店舗部分の家賃は経費にできますか？ A. 事業用部分に対応する家賃は経費（地代家賃）に算入できるのが一般的です。按分割合は面積などを基準に、税理士に確認して決めましょう。

Q. 3,000万円特別控除は使えますか？ A. 居住用部分に対応する譲渡益には適用できる場合があります。店舗部分は対象外となるのが原則のため、適用条件は税理士・税務署にご確認ください。

Q. 貸店舗として人に貸している部分があっても対象になりますか？ A. 対象になり得ますが、テナントの賃借権を引き継ぐ形になるなど契約が複雑になります。賃貸中の部分の扱いを含めて個別に相談しましょう。

まとめ#

店舗併用住宅のリースバックは、住まいと商売の両方を守りながら資金をつくれる手法です。一方で、使用目的の取り決め、住宅・事業部分で異なる税務、事業収入とあわせた家賃の資金計画など、通常の自宅より確認事項が多くなります。法人・事業用の視点は店舗・オフィスのリースバックや経営者の自宅リースバックも参考になります。

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