リースバックの家賃はどう決まる？計算方法と具体例

リースバックの家賃は、近隣の賃貸相場ではなく「買主がいくらで買い、どれくらいの利回りを期待するか」で決まります。仕組みを知ると、提示された家賃が妥当か判断しやすくなります。

リースバックの家賃は「利回り」で決まる#

買主（不動産会社や投資家）は、購入後に家賃収入を得ることを前提にしています。そのため家賃は、次のように計算されるのが一般的です。

• 年間家賃 ＝ 売却価格 × 期待利回り
• 月額家賃 ＝ 年間家賃 ÷ 12

期待利回りは物件やエリアによりますが、年8〜10%程度が目安とされます。

売却価格を高くすると

• ・受け取れる資金は増える
• ・買主の利回り確保のため家賃は上がりやすい

売却価格を抑えると

• ・受け取れる資金は減る
• ・毎月の家賃は抑えやすい

家賃の計算例（売却価格別）#

期待利回りごとの月額家賃の目安は次のとおりです（概算）。

売却価格	利回り8%の月額家賃	利回り10%の月額家賃
1,000万円	約6.7万円	約8.3万円
1,500万円	約10.0万円	約12.5万円
2,000万円	約13.3万円	約16.7万円

同じ物件でも、売却価格を高くすればその分だけ家賃も上がる関係にある点に注意しましょう。

家賃が近隣相場より高くなるのはなぜ？#

一般的な賃貸では家賃は周辺相場で決まりますが、リースバックでは買主の採算（利回り）が起点です。そのため、近隣の似た物件より家賃が高くなることがあります。

家賃を抑えるためのポイント#

• 売却価格を必要額に絞り、利回り計算のベースを下げる
• 複数社に査定を依頼し、価格と家賃の条件を比較する
• 家賃の改定（値上げ）条件を契約前に確認する

売却価格そのものの目安は売却価格と家賃の相場、税金面はリースバックと税金で確認できます。

よくある質問#

Q. 家賃は途中で値上げされますか？ A. 契約によります。更新時の改定条件が定められている場合があるため、契約前に必ず確認しましょう。

Q. 家賃は近隣相場まで下げられますか？ A. 売却価格を下げれば家賃も下げやすくなります。価格と家賃はトレードオフの関係にあります。

Q. 家賃が払えなくなったらどうなりますか？ A. 一般の賃貸と同様に、滞納が続くと契約解除・退去となる可能性があります。無理のない家賃設定が重要です。

まとめ#

リースバックの家賃は「売却価格 × 期待利回り」で決まるため、売却価格と家賃はセットで考えることが大切です。リースバックとはで全体像を、売却価格と家賃の相場で目安を確認し、複数社の条件を比較しましょう。

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