リースバックとは？仕組みをわかりやすく解説

リースバックは、「自宅を売って資金を得たいけれど、住み慣れた家からは離れたくない」という方に向いた仕組みです。

リースバックの基本的な仕組み#

リースバックとは、自宅などの不動産を不動産会社や投資家に売却したうえで、その買主と賃貸借契約を結び、売却後も同じ家に住み続けられる仕組みです。

ポイントは、ひとつの取引のなかに「売買」と「賃貸」という2つの契約が含まれている点です。

1. 売買契約：自宅を買主に売却し、まとまった売却代金を受け取る
2. 賃貸借契約：買主を貸主として家賃を支払い、引き続き同じ家に住む

自宅を売却

不動産会社・投資家へ売却し、所有権が買主へ移る

→

賃貸借契約を結ぶ

同じ家について買主と賃貸借契約を締結する

→

住み続ける

毎月家賃を払いながら、引っ越しせず居住を継続

→

資金を活用

受け取った売却代金を自由な用途に充てられる

所有権は移るが、住む権利は契約で守る#

リースバックでは、登記上の所有者は買主に変わります。しかし、同時に結ぶ賃貸借契約によって、借主（住む人）として引き続き居住できます。「所有」と「居住」を切り分けて考えるのが、リースバックを理解するコツです。

売却前

所有者

本人

居住

本人（持ち家）

毎月の負担

ローン等

売却後（リースバック）

所有者

買主（不動産会社等）

居住

本人（賃貸として継続）

毎月の負担

家賃

通常の不動産売却との違い#

通常の売却では、買主に引き渡したあとは退去するのが一般的です。一方リースバックでは、売却後も賃貸として住み続けられる点が決定的に異なります。

比較項目	通常の売却	リースバック
売却後の居住	退去が必要	賃貸として住み続けられる
売却価格	市場価格に近い	市場価格の6〜8割が目安
引越し	必要	不要
毎月の支払い	なし	家賃が発生

売却価格が市場価格より低くなりやすい背景には、買主が「賃貸に出して家賃収入を得る」ことを前提に購入する、という事情があります。

売却価格と家賃はどう決まる？#

リースバックを検討するうえで最も大切なのが、売却価格と家賃のバランスです。

• 売却価格：買主は将来の賃貸経営を前提に購入するため、相場どおりの価格にはなりにくく、市場価格の6〜8割が目安とされます。
• 家賃：近隣の賃料相場ではなく、**買主が期待する利回り（投資の採算）**をもとに設定されるのが一般的です。

この2つにはトレードオフがあります。売却価格を高くすれば、買主はその分の利回りを確保しようとするため、家賃も高くなりやすいのです。

手続きの流れ#

実際の検討から居住開始までは、おおむね次の流れで進みます。

1. 査定の依頼：物件情報を伝え、売却価格・家賃の概算を出してもらう
2. 条件の提示・買主の決定：価格・家賃・契約形態・買い戻し条件などを比較検討する
3. 契約：売買契約と賃貸借契約を結ぶ
4. 決済・賃貸スタート：売却代金を受け取り、同じ家に賃貸として住み続ける

どんな人に向いているか#

• 老後資金や生活資金をまとまって確保したい
• 住宅ローンの返済が負担で、完済して家賃に切り替えたい
• 事業資金が必要だが、住み替えはしたくない
• 相続・離婚で資産を整理したいが、当面は今の家に住みたい

契約形態には注意（普通借家・定期借家）#

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。定期借家契約の場合は契約期間が定められ、期間満了で住み続けられなくなる可能性があります。長く住み続けたい場合は契約形態を必ず確認しましょう。

普通借家契約

• ・更新が前提で、長く住み続けやすい
• ・借主（住む人）の保護が比較的厚い
• ・貸主からの一方的な解約は原則むずかしい

定期借家契約

• ・契約期間が定められ、満了で終了する
• ・再契約できる場合もあるが保証はされない
• ・長期居住を望むなら期間・更新条件の確認が重要

買い戻しはできる？#

リースバックでは、将来その家を買い戻す約束（再売買の予約）を契約に盛り込める場合があります。ただし、買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的で、資金の準備や期限などの条件が付くことも少なくありません。「いずれ買い戻したい」と考えている場合は、価格・期限・条件を契約前に必ず確認しておきましょう。

メリットと注意点の整理#

• メリット：引っ越し不要でまとまった資金を確保できる／資金使途は自由／持ち家にかかる固定資産税や修繕の負担から離れられる
• 注意点：売却価格は相場より低めになりやすい／家賃が相場より高くなることがある／契約形態によっては住み続けられる期間が限られる

より詳しくはメリット・デメリットの整理で解説しています。

よくある質問#

Q. 売却後すぐに引っ越す必要はありますか？ A. いいえ。賃貸借契約を結ぶため、これまでと同じ家に住み続けられます。引っ越しは不要です。

Q. 家族や近所に売却を知られませんか？ A. 登記上の所有者は変わりますが、外見や住まい方は変わらないため、周囲に気づかれにくいのが一般的です。

Q. 住宅ローンが残っていても利用できますか？ A. 売却代金でローンを完済できる見込みがあれば利用できる場合があります。詳しくは住宅ローンが残っている場合をご覧ください。

まとめ#

リースバックは、住み慣れた家に住み続けながら資金化できる便利な仕組みですが、売却価格・家賃・契約形態・買い戻し条件には注意が必要です。あわせてメリット・デメリットの整理や、リバースモーゲージとの違いもご確認ください。

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