住宅ローンが残っていてもリースバックは使える？

「住宅ローンがまだ残っているけれどリースバックは使える？」というご相談は多くいただきます。結論から言うと、売却価格でローンを完済できるかどうかが鍵になります。

基本：売却代金でローンを完済する#

リースバックでは、売却代金でまず住宅ローンを完済し、残った資金を受け取るのが基本的な流れです。売却価格が残債を上回っていれば、問題なく利用できるケースが多いです。

仕組みとしては、買主に物件を売却して受け取った代金で住宅ローンを返済し、設定されている抵当権を抹消したうえで、残った資金が手元に入ります。そのため、「売却見込み額」と「ローン残債」のどちらが大きいかが、利用できるかどうかの出発点になります。

下の図のように、売却見込みが残債を上回る「アンダーローン」なら利用しやすく、下回る「オーバーローン」だと原則むずかしくなります。

売却見込み ≧ ローン残債

アンダーローン

売却代金でローンを完済でき、リースバックを利用しやすい状態。

売却見込み ＜ ローン残債

オーバーローン

差額を自己資金で補えないと難しく、任意売却など別の選択肢も検討する。

オーバーローンの場合#

売却価格が住宅ローン残債を下回る状態をオーバーローンといいます。この場合は次のような対応が考えられます。

• 不足分を自己資金で補う
• 金融機関の同意を得て進める（ハードルは高い）
• リースバックではなく任意売却を検討する

たとえば、売却見込みが1,800万円で残債が2,000万円なら、差額の200万円を自己資金で補えれば進められる可能性があります。補えない場合は、金融機関の合意のもとで売却する任意売却が選択肢になります。任意売却との違いは任意売却との違いで詳しく解説しています。

残債と売却見込みの確認手順#

可否を判断するために、次の順序で確認すると分かりやすくなります。

1. 残債を把握する：住宅ローンの残高証明書で、現在の残債を確認する。
2. 売却見込み額を把握する：リースバックの売却価格は市場価格の6〜8割が目安。複数社に査定を依頼する。
3. 差額を比較する：売却見込みが残債を上回るか（アンダーローンか）を確認する。
4. 不足する場合の手当てを考える：オーバーローンなら、自己資金で補えるか、任意売却を検討するかを判断する。

この手順で「手元にいくら残るか」も見えてきます。受け取った代金から残債と諸費用を差し引いた額が、実際に使える資金になります。

返済が苦しい場合のメリット#

毎月のローン返済が家計を圧迫している場合、リースバックで完済すれば返済負担がなくなり、家賃に切り替えられます。固定資産税や修繕費の負担もなくなります。

ローン返済と家賃では、金額の大小だけでなく性質も異なります。ローンは「資産（持ち家）が残る支出」ですが、完済後に支払う家賃は「居住の対価」です。返済が重く生活が立ち行かない場合に、住み替えずに負担を組み替えられる点が、リースバックの利点といえます。ただし、売却資金を使い切った後も家賃の支払いは続くため、長期の家計の見通しを立てておくことが大切です。

よくある質問#

Q. 住宅ローンが残っていてもリースバックは使えますか？ A. 売却価格でローンを完済できる見込みがあれば、利用できる場合があります。まずは残高証明で残債を把握し、売却見込み額と比較することが出発点です。

Q. オーバーローンだと利用できませんか？ A. 原則むずかしいですが、不足分を自己資金で補える場合や金融機関の同意が得られる場合は進められることもあります。難しい場合は任意売却を検討します。

Q. 売却代金はすべて自分の手元に入りますか？ A. いいえ。まず住宅ローンの残債と諸費用が差し引かれ、残った資金が手元に入ります。そのため「いくら手元に残るか」は、売却見込み額と残債の差で考えるのが基本です。

まとめ#

住宅ローンが残っていてもリースバックは利用可能ですが、残債と売却価格の関係が前提になります。売却見込みが残債を上回るアンダーローンなら利用しやすく、下回るオーバーローンは原則むずかしいため、自己資金での手当てや任意売却との違いも確認しましょう。向き・不向きは向いている人の整理もあわせてご覧ください。

残債を含めた可否判断は無料相談で承ります。