再建築不可・旧耐震・借地権の家でもリースバックできる？難あり物件の売却

「再建築不可と言われた」「昭和56年より前の旧耐震の家」「土地は借地」——通常の売却では買い手がつきにくい、いわゆる難あり物件です。こうした家でもリースバックは検討できるのでしょうか。結論は、対象になり得るが、査定は保守的になり、会社による差が大きいです。この記事で物件タイプごとの事情と動き方を整理します。

なぜ「難あり物件」でも検討できるのか#

リースバックの買主は不動産会社や投資家で、一般の住宅購入者と違い**「賃料収入を得る投資対象」として物件を評価**します。自分が住むわけではないため、住み手がつきにくい物件でも、価格と賃料のバランスが取れれば取引が成立する余地があります。これが、通常売却で苦戦する物件でもリースバックが選択肢になる理由です。

ただし、転売しにくい・担保にしにくいリスクはそのまま査定価格の低さに反映されます。リースバックの売却価格は一般に市場価格の6〜8割が目安ですが、難あり物件ではさらに保守的になることを見込んでおきましょう。査定の考え方は売却価格は相場の何割？をご覧ください。

物件タイプ別の事情#

物件タイプ	主なネック	検討のポイント
再建築不可（接道義務を満たさない等）	建て替え不能・担保評価が低い	査定は大きく保守的。立地・賃貸需要次第で検討余地
旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）	耐震性・融資のつきにくさ	立地が良ければ土地値評価で検討されることも
借地権付き建物	地主の譲渡承諾が必要・承諾料	地主との関係整理が先決。承諾の見込みを早めに確認
市街化調整区域	再建築・用途の制限	既存宅地の扱いなど個別性が大きい。資料を揃えて相談
未登記・増築未登記部分あり	権利関係が不明確	登記の整理が取引の前提。土地家屋調査士に相談

断られたときの動き方#

難あり物件は、会社によって取り扱いの可否・査定額の差が通常より大きく出ます。1社に断られても、別の会社では条件が出ることは珍しくありません。

• 複数社にあたる（最低3社が目安）。断られた理由を聞き、次の相談で先回りして資料を用意する
• 建物の状態・境界・登記など、不安材料を整理した資料を揃える（必要書類のまとめ参照）
• リースバックにこだわらず、買取業者への通常売却や任意売却も並行して比較する

審査に通らない場合の一般的な対処は審査に落ちたときの対策でも解説しています。

よくある質問#

Q. 再建築不可の家は必ず断られますか？ A. 必ずではありません。査定は大きく保守的になりますが、立地や賃貸需要によっては条件が出ることがあります。複数社にあたって比較しましょう。

Q. 旧耐震の家でも住み続けられますか？ A. 取引が成立すれば住み続けられます。ただし買主が耐震改修を条件にする場合や、査定が土地値中心になる場合があります。

Q. 借地の家はどう進めればよいですか？ A. まず地主の譲渡承諾の見込みを確認してください。承諾料の負担も含め、借地権に詳しい会社・専門家と進めることをおすすめします。

Q. 査定額があまりに低い場合はどうすべきですか？ A. 住み続ける必要性と金額を天秤にかけ、通常売却（買取）や他の資金調達手段とも比較しましょう。比較の考え方は失敗しない選び方が参考になります。

まとめ#

再建築不可・旧耐震・借地権などの難あり物件でも、リースバックは「投資対象としての評価」という性質上、検討の余地があります。ただし査定は保守的になり、会社ごとの差も大きいため、複数社比較と資料の事前整理が通常以上に重要です。まずは物件の状況を伝えて、取り扱い可否から確認してみましょう。

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