リースバックとリバースモーゲージの違いを徹底比較

リースバックと似た仕組みに「リバースモーゲージ」があります。どちらも自宅を活用して資金を得る方法ですが、性質はまったく異なります。

最も大きな違いは「取引か、借入か」#

• リースバック：自宅を売却し、賃貸として住み続ける「不動産取引」
• リバースモーゲージ：自宅を担保にお金を借りる「金融商品（ローン）」

リースバックは契約時に所有権が買主へ移転します。一方リバースモーゲージは借入なので、住んでいる間は所有権が移転しません。契約者の死亡・転居時などに自宅を売却して借入を返済する形が一般的です。

リースバック

• ・自宅を「売却」する不動産取引
• ・契約時に所有権が買主へ移る
• ・売却代金を一括で受け取る
• ・毎月は家賃を支払う
• ・年齢・物件種別の条件は比較的ゆるやか

リバースモーゲージ

• ・自宅を担保にした「借入」（ローン）
• ・借入中は所有権が本人のまま
• ・借入枠から都度・毎月受け取る
• ・毎月は利息を支払う（元金は最後に清算）
• ・高齢者向け・対象エリアや物件に制約があることが多い

比較表#

項目	リースバック	リバースモーゲージ
性質	売却＋賃貸（不動産取引）	借入（金融商品）
所有権	契約時に買主へ移転	借入中は本人のまま
受け取り方	売却代金を一括	借入枠から都度／毎月
毎月の支払い	家賃	利息（元金は最後に清算）
対象	マンション・戸建てなど幅広い	戸建て中心（土地評価重視のことが多い）
年齢制限	比較的ゆるやか	高齢者向けが中心
主な制約	家賃・契約期間の確認が重要	年齢・エリア・物件の条件、長生きリスク等

所有権の違いが「相続」に効いてくる#

両者の違いは、相続を考えるときに表れやすくなります。

• リースバックは契約時に所有権が移るため、自宅そのものを相続する形にはなりません。代わりに受け取った売却代金が手元（または相続財産）に残ります。
• リバースモーゲージは本人が所有したまま借りるため、最終的に自宅を売却して返済する設計が一般的です。残債と売却額の関係によっては、相続人に影響が及ぶこともあります。

どちらが望ましいかは、「自宅を遺したいか」「現金として遺したいか」など、家族の考え方によって変わります。

それぞれ向いている人#

リースバックが向いている人#

• まとまった資金を一度に確保したい
• 住宅ローンを完済したい
• 年齢や物件種別の条件にとらわれず利用したい
• 住み続けながら、自宅を現金化しておきたい

リバースモーゲージが向いている人#

• 所有権は手放したくない
• 生活費を少しずつ補いたい
• 土地評価の高い戸建てに住んでいる
• 条件（年齢・エリア・物件）が合致している

まとめ#

リースバックとリバースモーゲージは、どちらが優れているというものではなく、資金ニーズ・年齢・相続の考え方によって適した選択が変わります。決定的な違いは「売却（所有権が移る）」か「借入（所有権は残る）」かという点です。

まずはリースバックの仕組みを理解したうえで、メリット・デメリットもあわせて確認すると、比較の軸が定まります。

よくある質問#

Q. 結局、どちらを選べばよいですか？

A. 「自宅を売って一括で資金化し、住み続けたい」ならリースバック、「所有権は残したまま、生活費を少しずつ補いたい」ならリバースモーゲージが一つの目安です。年齢・物件・エリアの条件や相続の希望で変わるため、両者を並べて検討することをおすすめします。

Q. リバースモーゲージは誰でも使えますか？

A. 多くは高齢者向けで、対象エリア・年齢・物件（戸建て中心など）に条件が設けられていることが一般的です。条件は商品ごとに異なるため、利用を検討する際は提供元に確認してください。

Q. 両方を併用できますか？

A. それぞれ仕組みが異なるため、同じ自宅で同時に使うことは基本的に想定されません。状況に応じてどちらが適しているかを判断する形になります。

まずは違いを押さえたうえで、無料相談で具体的に比較検討してみてください。