経営者の自宅リースバックで事業資金をつくる｜役員借入金と担保の注意点

会社の借入枠はもう使い切った。それでも事業資金が必要——そんなとき、中小企業の経営者が検討する選択肢のひとつが、経営者個人が所有する自宅のリースバックです。自宅に住み続けながら個人資産を資金化し、会社の資金繰りに充てる方法と注意点を整理します。

仕組み：個人の取引で、会社の資金をつくる#

リースバック契約を結ぶのは自宅の所有者である経営者個人です。個人として自宅を売却して代金を受け取り、賃貸として同じ家に住み続けます（リースバックの基本の仕組み）。その資金を会社に入れることで、事業資金として活用します。

なぜ会社の与信と切り離せるのか#

銀行融資は会社の決算・信用力の審査ですが、リースバックの審査の中心は物件の市場性です。会社が赤字でも、自宅の立地・流動性が良ければ資金化できる可能性があります。会社としての資金調達手段の比較は銀行融資・不動産担保ローンとの比較をご覧ください。

会社への入れ方：役員借入金が基本#

個人資金を会社へ入れる方法は主に2つです。

役員借入金は決算書上は負債ですが、金融機関は実務上、返済を急がない役員からの借入を自己資本に近いものとして評価することがあります。どちらの形が適切かは、会社の財務状況と将来の相続も見据えて顧問税理士と相談してください。

最大のチェックポイント：自宅が担保に入っていないか#

中小企業の経営者の自宅は、**事業融資の担保（抵当権・根抵当権）**に入っているケースが少なくありません。この場合、次の整理が必要です。

• 売却には担保権の抹消が前提。売却代金や別の原資で被担保債務を処理できるか、金融機関との調整が必要
• 根抵当権の場合は極度額・被担保債権の範囲の確認から始まる
• 住宅ローンが残っている場合も同様に、売却代金で完済できるか（アンダーローンか）がポイント（住宅ローンが残っている場合の解説）

担保の状況次第で難易度が大きく変わるため、登記事項証明書で担保設定を確認したうえで相談するとスムーズです。

家族の理解と生活設計#

自宅は経営者個人の資産であると同時に、家族の生活基盤です。

• 所有権が移ること、毎月家賃が発生することを家族に説明し、理解を得る
• 共有名義（配偶者と共有など）の場合は共有者全員の同意・契約が必要
• 家賃は会社の業績と関係なく毎月発生する。役員報酬が下がる局面でも払い続けられる水準か確認する
• 将来の買い戻し（事業が回復したら買い戻す）を視野に入れるなら、価格・期限を契約時に取り決める

個人側の税金#

自宅の売却益には譲渡所得税がかかる場合がありますが、マイホーム（居住用財産）には3,000万円の特別控除があり、非課税になるケースが多くあります。自宅の一部を事務所として使っている場合は、居住用部分と事業用部分を按分して判定されるため注意が必要です。詳しくはリースバックにかかる税金を参照のうえ、税理士にご確認ください。

よくある質問#

Q. 会社が赤字でも経営者の自宅で資金をつくれますか？ A. 可能性があります。契約者は経営者個人で、審査の中心は自宅の市場性のためです。ただし毎月の家賃を払い続けられる収入計画があることが前提です。

Q. 会社所有の社宅に住んでいる場合も使えますか？ A. その場合は所有者が法人なので、法人のセール＆リースバックとして検討することになります。仕組みは法人のセール＆リースバックの解説をご覧ください。

Q. 自宅が銀行の根抵当に入っています。無理でしょうか？ A. 直ちに無理とは限りません。被担保債務の状況と売却代金で抹消の調整がつくかによります。登記事項証明書と借入の状況を整理して、早めにご相談ください。

Q. 事業が回復したら自宅を買い戻せますか？ A. 契約に買い戻しの取り決めを盛り込める場合があります。買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的なため、価格・期限を契約前に確認しておきましょう。

まとめ#

経営者の自宅リースバックは、会社の与信に依存せずに事業資金をつくれる、中小企業ならではの選択肢です。ポイントは担保設定の確認・役員借入金の設計・家族の同意・家賃の持続可能性の4つ。個人と会社の両方に影響する取引のため、顧問税理士を交えて早めに検討を始めてください。

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