【日銀利上げ】政策金利1.25%へ｜リースバックの家賃・買い戻しへの影響

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導目標）を「1.0%程度」から「1.25%程度」へ引き上げることを決めました。新しい方針は9月24日から適用されています。本記事は2026年9月24日時点の公表資料をもとにしています。

何が発表されたか#

日本銀行の公表文「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）の主な内容は次のとおりです。

項目	内容
無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標	1.0%程度 → 1.25%程度
補完当座預金制度の適用利率	1.25%とする
基準貸付利率（補完貸付の適用金利）	1.5%とする

いずれも翌営業日の9月24日から適用されています。決定は政策委員9人のうち賛成7・反対2で、反対した2人の委員は、物価上昇率や景気の状況から据え置き、またはこのタイミングでの利上げは適切でないとの考えを示しました。

今後の運営について日銀は、基調的な物価上昇率が2%に近づくなか、金融環境が緩和的であることを踏まえると「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる」との考えを示しています。調整のタイミングやペースは、経済・物価の見通しが実現する確度やリスクを点検しながら検討する方針です。

背景#

日銀は、景気は一部に弱めの動きがみられるものの緩やかに回復しており、原油高や円安などを背景に企業間の価格上昇圧力が消費者物価にも波及し始めていると分析しています。消費者物価（除く生鮮食品）の前年比は足もとで1%台後半とし、2026年度後半以降は2%をはっきりと上回る水準まで伸びが高まると予想しています。こうしたなかで、物価上昇率が2%を超えて上振れするリスクを抑えるため、金融緩和の度合いを調整すると説明しています。

なお、日銀は同じ資料で「住宅投資は減少傾向にある」とも述べています。地価の動きについては、9月に公表された2026年の基準地価の記事もあわせてご覧ください。

リースバックを検討している方への影響#

そもそもリースバックは「借入」ではない#

リースバックは自宅を売却し、賃貸として住み続ける不動産取引です。お金を借りるわけではないので、政策金利が上がってもリースバックの家賃そのものが金利に連動して自動的に上がる仕組みではありません。借入が前提の不動産担保ローンやリバースモーゲージとは、ここが大きく違います（不動産担保ローンとの違い）。

家賃・売却価格：買主の採算を通じて間接的に響く可能性#

ただし、間接的な影響はあり得ます。リースバックの家賃は、おおむね「売却価格×期待利回り÷12」で決まります（リースバックの利回りとは）。買主である不動産会社や投資家は、物件の購入資金を借入でまかなうことも多いため、借入金利が上がると、同じ採算を確保するために期待利回りを高めに見る可能性があります。利回りが上がれば、同じ売却価格でも家賃が上がるか、同じ家賃なら売却価格が下がる方向に働きます。

とはいえ、利回りは金利だけでなく、エリアの賃貸需要や物件の状態、再販のしやすさなどで決まります。0.25%の利上げがそのまま家賃に上乗せされるわけではありません。利上げの前後で提示条件が変わっていないか、複数社の査定で「売却価格と家賃の組み合わせ」を比べることが大切です。

買い戻し：資金を借りる予定なら金利の上昇を織り込む#

将来、自宅を買い戻したいと考えている方は注意が必要です。買い戻しの資金を住宅ローンなどで用意する場合、金利が上がるほど毎月の返済額や総返済額は増えます。日銀は今後も利上げを続ける考えを示しているため、数年後の買い戻し時点の金利は、いまより高くなっている可能性も考えておきたいところです。買い戻し価格の決め方（契約時に固定か、その時点の相場か）とあわせて、資金計画を余裕をもって組みましょう（買い戻しの仕組みと注意点）。

住宅ローンが残っている方：比べる相手の条件が変わる#

住宅ローンの返済が苦しくてリースバックを検討している方は、変動金利で借りている場合、今後の金利見直しで返済額が増える可能性があります。借り換えや返済条件の変更、任意売却、リースバックなど、どの方法が合うかは残債と売却価格の関係で変わります。まずは金融機関に今後の返済額の見通しを確認し、そのうえで比べるのが確実です（住宅ローンが残っていても使える？）。

リバースモーゲージとの比較：利息の負担が増えやすい#

自宅に住みながら資金を得る方法としてリバースモーゲージを検討している方もいるでしょう。リバースモーゲージは借入なので、変動金利の商品では金利の上昇に応じて毎月の利息や最終的な返済額が増えます。一方のリースバックは家賃の支払いが続き、所有権も手放します。どちらが有利かは金利の見通しだけでは決められないため、「金利が上がった場合の利息」と「家賃の総額」を同じ期間で並べて試算してみましょう（リバースモーゲージとの違い）。

法人：融資とセール・アンド・リースバックの比較が変わる#

事業用不動産の資金化を考える法人にとって、金利の上昇は銀行融資や不動産担保ローンのコストを押し上げます。借入の金利負担とリースバックの賃料負担の差が縮まる場面も出てくるため、あらためて比較する価値があります。ただし賃料も買主の採算で決まるため、長期の総額で比べることが欠かせません。会計・税務上の扱いは、顧問税理士などの専門家にご確認ください（法人の資金調達比較）。

いまできること#

利上げ局面でのチェック

• ✓住宅ローンが変動金利なら、今後の返済額の見通しを金融機関に確認する
• ✓複数社に査定を依頼し、売却価格と家賃の組み合わせを比べる
• ✓買い戻しを考えるなら、その時点の金利が上がっている前提で資金計画を立てる
• ✓リバースモーゲージや不動産担保ローンと比べるなら、金利上昇時の利息も試算する
• ✓家賃を年金・収入で無理なく払い続けられるか確認する

家賃の決まり方をもう少し詳しく知りたい方は家賃の計算方法と具体例が参考になります。関西エリアでのご相談は無料相談フォームからどうぞ。

まとめ#

日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.25%程度へ引き上げ、今後も経済・物価情勢に応じて引き上げていく考えを示しました。リースバックは借入ではないため家賃が金利に直接連動するわけではありませんが、買主の採算を通じた家賃・価格への影響や、買い戻し資金の借入コストには目を配る必要があります。住宅ローンやリバースモーゲージと比べる際も、金利が上がった場合の負担を含めて試算し、無理のない方法を選びましょう。

よくある質問#

Q. 日銀が利上げすると、リースバックの家賃はすぐ上がりますか？ A. リースバックの家賃は金利に連動して自動的に変わる仕組みではありません。ただし、更新時に周辺の家賃相場などを理由に見直しを求められる可能性はあります。契約書の更新条項や借家契約の種類を確認しておきましょう。

Q. 金利が上がる前にリースバックを契約したほうが得ですか？ A. 金利の先行きや、それが提示条件にどう反映されるかは断定できません。契約の時期よりも、売却価格と家賃の組み合わせ、契約の種類、買い戻しの条件が自分に合っているかで判断することをおすすめします。

Q. 買い戻しの資金を住宅ローンで借りる予定です。何に気をつければよいですか？ A. 買い戻しの時点で金利が今より高くなっている可能性を前提に、返済額を試算しておくことが大切です。年齢や収入によっては審査が通りにくくなることもあるため、早めに金融機関へ相談しておくと安心です。

参考資料#

• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日公表）
• 日本銀行「（参考）金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）」（2026年9月18日公表）