【2026年基準地価】大阪圏の住宅地2.3%上昇｜リースバック価格・家賃への影響

国土交通省は2026年（令和8年）9月15日、各都道府県が調べた令和8年都道府県地価調査（基準地価、7月1日時点）の結果をとりまとめて公表しました。全国の住宅地・商業地はいずれも5年連続で上昇し、大阪圏では上昇幅が広がっています。本記事は2026年9月24日時点の公表資料をもとにしています。

何が発表されたか#

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令にもとづき、各都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地の1㎡あたりの価格を調べて公表するものです。国土交通省が全国の状況をまとめており、2026年の基準地は21,466地点です。1月1日時点の地価公示と、時期・地点の両面で補い合う関係にあります。

国土交通省の概要資料による主な数値（対前年変動率）は次のとおりです。

地域	住宅地（2025年→2026年）	商業地（2025年→2026年）
全国	1.0% → 1.0%	2.8% → 2.9%
大阪圏	2.2% → 2.3%	6.4% → 6.8%
大阪府	2.7% → 3.0%	7.9% → 8.8%
京都府	1.2% → 1.2%	5.7% → 5.6%
兵庫県	1.5% → 1.4%	3.4% → 3.2%
滋賀県	0.2% → 0.6%	2.1% → 2.6%
奈良県	▲0.7% → ▲0.8%	1.3% → 1.1%

府県庁所在地の住宅地は、大阪市6.7%（前年6.1%）、京都市2.8%（同2.9%）、神戸市3.3%（同3.5%）、大津市2.2%（同1.6%）、奈良市0.9%（同1.4%）でした。大阪圏の住宅地で最も価格が高い地点は大阪市天王寺区真法院町の基準地で、1㎡あたり874,000円（変動率11.2%）です。

背景#

国土交通省は、景気が緩やかに回復するなかで住宅需要が引き続き堅調であり、特に東京圏や大阪圏の中心部で高い上昇が続いていると分析しています。商業地では、店舗・ホテル需要やオフィスの空室率低下・賃料上昇による収益性の向上、再開発が進む地域への期待などが上昇の理由に挙げられています。

一方で、関西の中でも動きは一様ではありません。大阪府・大阪市は上昇幅が広がった一方、兵庫県・神戸市はわずかに縮小し、奈良県の住宅地は府県全体では下落が続いています。地価公示との共通地点で見ると、大阪圏の住宅地は2025年後半（7月〜12月）が1.6%、2026年前半（1月〜6月）が1.4%の上昇で、上昇は続いているもののペースはやや落ち着いています。

リースバックを検討している方への影響#

売却価格：上昇地域では査定が上がりやすい#

リースバックの売却価格は、市場価格をもとに、買主が得られる家賃収入（利回り）を差し引いて考える形で決まります。目安は市場価格の6〜8割です（売却価格は相場の何割か）。土地の値上がりは市場価格の上昇につながるため、大阪市や大津市のように上昇が続く地域では、1〜2年前より高い査定になる可能性があります。

ただし、基準地価は「土地」の価格であり、しかも地点ごとの値です。戸建ては建物部分が築年とともに目減りしますし、マンションは土地の持分が小さいため地価の影響が薄まります。「地価が3%上がったから売却価格も3%上がる」とは限らない点に注意してください。

家賃：価格が上がると家賃も上がりやすい#

リースバックの家賃は、おおむね「売却価格×期待利回り÷12」で計算されます（家賃の計算方法）。つまり、地価の上昇で売却価格が上がると、同じ利回りなら家賃も上がる関係にあります。価格の上昇を喜ぶだけでなく、毎月の家賃を年金や収入で払い続けられるかを必ず確かめましょう。売却価格をあえて抑えて家賃を下げる、という組み立ても選択肢になります。

契約・更新：周辺の家賃相場の上昇に注意#

地価や周辺の家賃相場が上がると、更新時に家賃の見直しを求められることがあります。定期借家か普通借家か、更新時の家賃の決め方がどう書かれているかは、契約前に確認しておきたい点です（家賃の値上げと更新時の注意点）。

買い戻し：価格の決め方を契約で確認#

将来の買い戻しを考えている方は、買い戻し価格が「契約時に金額を固定」なのか「その時点の相場で決める」のかを確認してください。相場で決める契約の場合、地価が上がり続けると買い戻しに必要な金額も増える可能性があります。また、日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%程度に引き上げており、買い戻しの資金を住宅ローンで用意する場合は、借り入れの条件にも目を配る必要があります（買い戻しの仕組みと注意点）。

地域差：下落・横ばいの地域では慎重に#

奈良県のように府県全体で住宅地の下落が続く地域や、同じ府県でも交通の便が限られる地域では、査定が期待ほど上がらないこともあります。府県の平均値ではなく、自宅に近い地点の動きと、複数社の査定を照らし合わせて判断するのが確実です。

法人：事業用不動産は価格も家賃も大きく動きやすい#

大阪府の商業地は8.8%、大阪市は12.3%と大きく上がっています。店舗・事務所・倉庫などのセール・アンド・リースバックでは、売却で得られる資金が増えやすい一方、賃料も高めに設定されやすく、毎月の固定費が増える点に注意が必要です。会計・税務上の扱いは、顧問税理士などの専門家にご確認ください（法人のリースバックと賃料相場）。

いまできること#

地価上昇局面でのチェック

• ✓自宅に近い基準地・公示地の動きを確認する
• ✓複数社に査定を依頼し、売却価格と家賃の組み合わせを比べる
• ✓家賃を払い続けられるか、年金・収入で試算する
• ✓更新時の家賃の決め方と、借家契約の種類を確認する
• ✓買い戻し価格が固定か相場連動かを確認する

関西の地域ごとの傾向は、大阪府のリースバック事情や大阪府のエリアページでも紹介しています。価格と家賃のバランスの考え方は売却価格と家賃の相場が参考になります。

まとめ#

2026年の基準地価では、大阪圏の住宅地が2.3%、大阪府が3.0%上昇し、上昇幅が広がりました。リースバックでは売却価格が上がりやすい一方で、家賃や買い戻しに必要な金額も上がりやすくなります。地域差も大きいため、府県の平均ではなく自宅周辺の動きと複数社の査定で、無理なく住み続けられる条件かどうかを確かめましょう。

関西エリアでのご相談は、無料相談フォームよりお気軽にどうぞ。

よくある質問#

Q. 基準地価が上がったら、リースバックの売却価格も同じだけ上がりますか？ A. 同じだけ上がるとは限りません。基準地価は土地の価格で、建物の築年や状態、賃貸需要、家賃の設定によって売却価格は変わります。複数社の査定で確認するのが確実です。

Q. 地価が上がっている今のうちに契約した方がよいですか？ A. 地価の先行きは誰にも断定できません。売却価格だけでなく、家賃を無理なく払えるか、契約の種類や買い戻しの条件が自分に合っているかで判断することをおすすめします。

Q. 地価の上昇で、今のリースバックの家賃が上がることはありますか？ A. 周辺の家賃相場が上がると、更新時に家賃の見直しを求められる可能性があります。契約書の更新条項や借家契約の種類を確認しておきましょう。

参考資料#

• 国土交通省 土地政策審議官部門「令和8年都道府県地価調査の概要」（2026年9月15日公表）
• 国土交通省 報道発表資料「令和８年都道府県地価調査データ更新！」（2026年9月16日）
• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）