リースバック後の固定資産税は誰が払う？維持費の変化を整理

「リースバックした後、固定資産税は払わなくていいの？」——答えは原則、支払い不要です。固定資産税は所有者に課される税金のため、売却後は買主（新所有者)の負担になります。この記事では、リースバック後に持ち家の維持費がどう変わるのかを整理します。

固定資産税は「所有者」にかかる税金#

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の登記上の所有者に課税されます。リースバックで自宅を売却すると所有者は買主に変わるため、翌年以降の固定資産税は買主が納めます。あなたは賃借人（借主）として家賃を払う立場になり、固定資産税の納税義務はなくなります。

売却した年の分は日割りで精算する#

売却した年の固定資産税は、1月1日時点の所有者だったあなたに納税通知が届きます。そのため不動産取引では、引き渡し日を基準に日割りで買主と精算するのが一般的です。

例：年税額12万円・7月1日引き渡しの場合 1月1日〜6月30日分（約6万円）＝売主負担 ／ 7月1日〜12月31日分（約6万円）＝買主負担として決済時に精算

精算の起算日（1月1日か4月1日か）や方法は契約によって異なるため、売買契約時に確認しましょう。

リースバック前後の維持費の変化一覧#

費用項目	売却前（持ち家）	売却後（リースバック）
固定資産税・都市計画税	自分が負担	買主（所有者）が負担
マンション管理費・修繕積立金	自分が負担	買主（所有者）が負担
建物の火災保険・地震保険	自分が負担	買主が建物分を負担（家財分は自分）
大規模修繕・設備交換	自分が負担	原則、買主が負担（契約による）
住宅ローン返済	自分が負担	なし（売却代金で完済）
家賃	なし	毎月発生

持ち家の維持費はどのくらいかかっていたか#

持ち家には、意識しづらい維持費が毎年かかっています。目安は次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税：年10〜20万円程度（評価額による）
• 火災保険・地震保険：年3〜10万円程度
• 修繕費：戸建てなら外壁・屋根・給湯器などで年平均20〜40万円相当の積み立てが必要といわれる
• マンション：管理費＋修繕積立金で月2〜4万円程度が一般的

リースバック後はこれらが原則不要になるため、家賃と維持費の差額で比較すると、見た目の家賃ほど負担増にならないケースもあります。「家賃16万円」でも、これまで維持費に月3〜4万円相当かかっていたなら、実質の増加分はその差額ということです。

高齢期に「所有しない」メリット#

固定資産税や修繕費は、年金生活に入ってからも突発的・継続的に発生します。リースバックで所有を手放すと、

• 毎年の納税資金を用意する必要がなくなる
• 給湯器の故障や屋根の修繕など、まとまった急な出費のリスクが減る（負担区分は契約によるため要確認）
• 住居費が毎月定額の家賃に一本化され、家計の見通しが立てやすくなる

という効果があります。一方で、家賃は住み続ける限り発生し続けるため、長期の総支払額では持ち家より多くなる可能性もあります。メリット・デメリットの整理とあわせて、ご自身の年齢・資金計画で判断しましょう。

注意：修繕負担・原状回復は契約で確認#

売却後の修繕費は原則所有者（買主）負担ですが、リースバックの賃貸借契約では小規模な修繕や設備の扱いを借主負担とする特約が付くこともあります。契約書の「修繕負担」「原状回復」の条項は必ず確認してください。トラブルになりやすいポイントはよくあるトラブル事例と対策にまとめています。

よくある質問#

Q. リースバック後も固定資産税の納税通知が届いたのですが？ A. 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、売却した年（翌年度分の通知が届く場合も）は旧所有者に通知が届くことがあります。売買契約の精算条項に従って処理されるので、契約書と決済時の精算書を確認しましょう。

Q. マンションの管理費・修繕積立金は売却後も払うのですか？ A. いいえ。管理費・修繕積立金は区分所有者の負担のため、売却後は買主が支払います。借主として支払うのは家賃（契約によっては共益費）です。

Q. 固定資産税がなくなる分、リースバックは得ですか？ A. 維持費はなくなりますが、そのコストは家賃に織り込まれています。損得は「家賃」と「これまでの維持費＋ローン返済」の比較、そして売却価格の妥当性で総合的に判断しましょう。

Q. 売却時の税金（譲渡所得税）はかかりますか？ A. 売却益が出た場合は譲渡所得税の対象ですが、マイホームには3,000万円の特別控除があり、非課税になるケースが多くあります。詳しくはリースバックにかかる税金と確定申告をご覧ください。

まとめ#

リースバック後の固定資産税・都市計画税は買主（新所有者）の負担になり、売却年の分だけ日割りで精算します。管理費・修繕積立金・建物の保険も所有者側に移り、あなたの住居費は毎月の家賃に一本化されます。「維持費が消える」のではなく「家賃に織り込まれる」という構造を理解したうえで、売却価格と家賃のバランスを複数社で比較するのが賢い進め方です。

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