倉庫・物流施設のセール＆リースバック｜使い続けながら資金化

自社倉庫や物流センターは、立地・動線・許認可の面で移転が難しい資産の代表格です。リースバック（セール＆リースバック）なら、物流を止めずに使い続けながらまとまった資金を確保できます。

倉庫・物流施設はリースバックと相性がよい#

倉庫・物流センターは、配送エリアや幹線道路へのアクセス、取引先との動線、倉庫業や危険物取扱いなどの許認可を前提に運営されており、移転のハードルが特に高い資産です。移転すれば配送網の再構築や許認可の取り直し、稼働停止のリスクが生じます。

リースバックであれば、拠点を動かさずに不動産だけを現金化できるため、「使い続けたいが、資金も必要」という物流拠点の課題に適合しやすい取引といえます。

また、物流不動産は近年、投資家・不動産会社の取得需要が厚い分野とされており、他の用途に比べて買主が見つかりやすく、条件面の選択肢が出やすい傾向があります（物件の立地・規模・状態により異なります）。

資金の主な使途#

借入と異なり負債が増えないため、融資枠を温存しながら資金を確保できます。資金繰りの観点は事業用リースバックによる資金繰り改善で詳しく解説しています。

賃料と物流コストのバランス#

売却後は賃料が毎月の物流コストに加わります。賃料は一般に「売却価格×期待利回り÷12」が目安とされ、売却価格が高いほど賃料も高くなる関係にあります。坪あたりの保管コストや荷役効率と照らして、賃料を払っても拠点を維持する価値があるかを検討しましょう。詳しくはリースバックの賃料の決まり方をご覧ください。

マルチテナント型物流施設との違い#

売却後の建物が自社専用（BTS型に近い形）で使い続けられるのか、買主が他社にも貸すマルチテナント型として運用するのかで、契約条件や自由度が変わります。増改築や設備工事の可否、看板・車両動線の使い方など、現状の使い方を続けられるかを賃貸借契約で確認することが重要です。

よくある質問#

Q. 稼働中の物流センターでも売却できますか？ A. はい。稼働を止めずに売却し、賃借して使い続けるのがリースバックの特徴です。引き渡し前後も通常どおり操業できるのが一般的です。

Q. 売却価格はどのくらいになりますか？ A. 買主が賃貸運用を前提とするため、一般に市場価格の6〜8割程度が目安です。立地・規模・築年数・汎用性により変わるため、個別の査定をおすすめします。

Q. 冷凍冷蔵設備など特殊設備はどう扱われますか？ A. 設備を売買に含めるか、自社所有のまま残すかを契約で明確にする必要があります。撤去・原状回復の条件も含めて事前に確認しましょう。

Q. 会計・税務の処理はどうなりますか？ A. 売却損益の計上やリース会計基準の適用は取引条件で異なります。一般論で判断せず、顧問税理士・会計士にご確認ください。

まとめ#

倉庫・物流施設のリースバックは、移転が難しい物流拠点を動かさずに資金化できる手段です。投資家需要が厚い分野だけに条件の選択肢も出やすい一方、賃料と物流コストのバランスや老朽・遊休部分の扱いなど確認事項もあります。まずは法人のセール＆リースバックの基礎と法人向けリースバックのご案内をご覧ください。

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