介護施設・老人ホームのリースバック｜運営を続けながら資金化

介護施設・老人ホームは、入居者の生活の場であり、指定・許認可とも結びついているため移転が極めて難しい事業です。リースバック（セール＆リースバック）なら、同じ施設で運営を続けながら土地建物を資金化できます。

介護施設こそ「移転しない資金化」が活きる#

介護施設の移転には、入居者・利用者の生活環境の変化、介護保険事業所としての指定や開設許可など許認可面の手続き、送迎・地域ネットワークの再構築といった大きな負担が伴います。長年築いた立地と地域との関係そのものが経営資産であるため、移転を前提とする通常の売却は選びにくいのが実情です。

リースバックであれば、所有権だけを買主に移し、賃貸借契約で同じ建物・同じ場所での運営を続けられるため、介護事業の事情と相性のよい手法といえます。取引の基本的な仕組みは法人のセール＆リースバックの基礎をご覧ください。医療機関の考え方は病院・クリニックのリースバックも参考になります。

資金の主な使途#

介護事業は労働集約的で、人材確保と設備投資が経営の要になります。不動産を現金化しておくと、承継の際に「不動産のままでは分けにくい・引き継ぎにくい」という課題を整理しやすくなる場合があります。借入に頼らない資金調達という観点は資金繰り改善の解説、承継での活用は事業承継・M&Aでのリースバック活用もご覧ください。

介護事業者ならではの留意点#

補助金・交付金を受けて整備した施設は、売却にあたって財産処分の制限や手続きが関係することがあります。対象施設の経緯（補助金の有無・整備年度など）を早めに整理しておくと、検討がスムーズです。

賃料負担と介護報酬のバランス#

売却後は賃料が毎月の固定費になります。賃料は一般に「売却価格×期待利回り÷12」が目安、売却価格は市場価格の6〜8割が目安とされます。介護報酬による収入は比較的安定している一方、賃料が長期にわたり続く点を踏まえ、介護収入に対する賃料の比率が無理のない水準かを事前に確認しましょう。契約期間（普通借家か定期借家か）も、運営継続の前提として重要な確認事項です。

よくある質問#

Q. 運営を止めずに売却できますか？ A. はい。売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、入居者の生活を止めずに同じ施設で運営を続けられるのが一般的です。

Q. 社会福祉法人でも利用できますか？ A. 保有不動産の処分には理事会・評議員会の決議や所轄庁の認可など特有の手続きが必要になる場合があります。可否や手順は所轄庁・専門家に必ずご確認ください。

Q. 介護保険事業所の指定はどうなりますか？ A. 移転を伴わないため影響は限定的と考えられますが、建物・開設者の権利関係の変更に伴う届出等が必要になる場合があります。所管の行政窓口にご確認ください。

Q. 事業承継やM&Aを予定していても使えますか？ A. 承継準備として不動産を現金化・整理する目的で検討される場合があります。承継スキームとの整合が重要なため、仲介機関や専門家と連携して進めることをおすすめします。

まとめ#

介護施設・老人ホームのリースバックは、移転が難しい介護事業者が運営を続けながら資金を確保できる手段です。設備更新や人材確保、承継資金の確保に活用できる一方、法人形態ごとの内部手続き・許認可や賃料負担など確認事項もあります。手続きの流れはリースバックの流れを、サービス概要は法人向けリースバックをご覧ください。

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