東近江市のリースバック｜相場と家賃、郊外の戸建てで住み続ける確認点

東近江市は、滋賀県の湖東地域に広がる人口約11万人（2020年国勢調査）のまちです。2005年・2006年の合併で八日市・能登川・五個荘・永源寺・蒲生などの旧市町がひとつになり、近江鉄道沿線の市街地、JR琵琶湖線の能登川駅周辺、田園や山あいの集落まで、性格の違う住宅地を抱えています。持ち家の戸建てが中心のまちなので、「住み慣れた家を手放さずに資金をつくりたい」という場面でリースバックが選択肢に上がりやすいエリアです。

この記事では、東近江市の住宅事情をデータで確認したうえで、売却価格と家賃の考え方、郊外の戸建てで条件を比べるときの確認点を整理します。

東近江市の住宅事情をデータで見る#

東近江市の基礎データは次のとおりです。人口・世帯は2020年の国勢調査、地価と取引件数は国土交通省の地価公示・不動産取引価格情報をもとに当サイトで集計したものです。

項目	数値	時点・出典
人口	112,819人	2020年国勢調査
世帯数	42,899世帯	2020年国勢調査
65歳以上の割合	約27%	2020年国勢調査
住宅地の地価（標準地の平均）	31,759円/m²（2022年）→ 33,858円/m²（2025年）	地価公示（当サイト集計）
居住用の取引件数	167〜193件/年	2020〜2024年の不動産取引価格情報（当サイト集計）

住宅地の地価は、2022年から2024年まではほぼ横ばいで、2025年に上がりました。標準地の平均は対象地点の入れ替わりでも動くため、上昇の幅をそのまま自宅の値上がりと考えることはできませんが、少なくとも下がり続けている地域ではないことは読み取れます。詳しいグラフは東近江市のエリア情報で確認できます。

一方で、居住用の取引は年に200件弱と、京阪神へ直結する草津市・大津市と比べると件数が多いまちではありません。取引が少ない地域では、買主ごとに「将来どれくらいの価格で売れるか」「賃貸に出したときに借り手がつくか」の見立てが分かれやすく、会社によって提示額に差が出やすい点を押さえておきましょう。

東近江市でリースバックが検討される場面#

東近江市は戸建ての持ち家が多く、65歳以上の割合も約27%（2020年国勢調査）と、住宅を持つ高齢の世帯が一定数暮らすまちです。リースバックが検討されるのは、たとえば次のような場面です。

• 年金だけでは生活費や医療・介護の費用が足りず、まとまった資金を用意したい
• 住宅ローンの返済が重くなったが、子どもの学区や仕事の都合で引っ越したくない
• 相続した実家の扱いを決めるまで、家族がそのまま住み続けたい
• 事業の運転資金が必要で、自宅や店舗兼住宅を資金化したい

いずれも「家を売って現金にしたいが、すぐには出たくない」という状況です。すぐに転居できるなら、通常の売却のほうが手取りは多くなりやすいため、リースバックと通常売却の違いもあわせて確認してください。

売却価格と家賃の考え方#

リースバックの売却価格は、一般に市場価格の6〜8割が目安とされます。買主は購入後に賃貸として運用し、将来は売却して資金を回収するため、その間のリスクを差し引いた価格になるからです。

家賃は「売却価格×期待利回り÷12」で考えると、提示額が妥当かを確かめやすくなります。期待利回りは6〜10%が目安です。

売却価格	利回り6%	利回り8%	利回り10%
800万円	約4.0万円/月	約5.3万円/月	約6.7万円/月
1,200万円	約6.0万円/月	約8.0万円/月	約10.0万円/月

売却価格を高くすると

• ・受け取れる資金は増える
• ・買主の利回り確保のため家賃は上がりやすい

売却価格を抑えると

• ・受け取れる資金は減る
• ・毎月の家賃は抑えやすい

上の表は計算の目安で、実際の条件は建物の状態や立地、契約期間で変わります。家賃の考え方はリースバックの家賃の相場と計算方法、価格の仕組みはリースバックの売却価格は相場の何割？で詳しく解説しています。

郊外の戸建てで条件を比べるときの確認点#

東近江市のように戸建てが中心で、駅から離れた住宅地も多いまちでは、次の点で査定の評価が分かれやすくなります。

観点	確認したいこと
駅・幹線道路からの距離	近江鉄道・JR能登川駅への距離、車での生活のしやすさ
土地の広さと形	敷地が広い戸建ては、将来の売りやすさで評価が分かれる
建物の築年数と状態	古い建物は修繕費の見込みが価格・家賃に影響する
契約の形	普通借家か定期借家か。住み続けたい期間を確保できるか
修繕の負担	屋根・外壁・給湯器などの修繕を誰が負担するか

とくに築年数の古い戸建ては、買主が将来の修繕費を見込んで価格を抑えることがあります。修繕の分担はリースバック後の修繕費は誰が払う？、戸建て特有の注意点は戸建てのリースバックで確認できます。

契約前に確認しておきたいこと#

東近江市でリースバックを検討するときのチェック

• ✓通常売却の査定額と、リースバックの売却価格の差
• ✓家賃が売却価格×期待利回り÷12の目安から大きく外れていないか
• ✓契約の形（普通借家か定期借家か）と、住み続けられる期間
• ✓家賃の改定のルールと更新の条件
• ✓屋根・外壁・設備の修繕を誰が負担するか
• ✓買い戻しの可否と、買い戻すときの価格の決め方
• ✓住宅ローンの残りを売却代金で完済できるか

国土交通省のリースバックに関するガイドライン（2026年10月1日施行）では、家賃・契約期間・違約金などの賃貸借の条件も、宅建業者が事実を告げなかったり事実と異なる説明をしたりしてはならない事項として扱われています。わからない点は書面で説明を求めましょう。ガイドラインの内容は国交省のリースバック・ガイドラインの解説にまとめています。

よくある質問#

Q. 駅から遠い郊外の戸建てでもリースバックはできますか？ A. 相談はできます。ただし、駅からの距離や土地の広さによって買主の評価が分かれやすく、会社ごとの提示額の差が大きくなりがちです。複数社で査定を取り、通常売却の査定とも比べてください。

Q. 東近江市の地価は上がっていますか？ A. 当サイトで地価公示の住宅地の平均を集計すると、2022〜2024年はほぼ横ばいで、2025年に上がっています。ただし、自宅の価格は立地や建物の状態で個別に決まるため、査定で確認するのが確実です。

Q. 古い家だと家賃が高くなりますか？ A. 家賃は主に売却価格と期待利回りで決まります。築年数が古いと修繕のリスクを見込んで売却価格が抑えられることがあり、修繕を借主の負担にする契約もあるため、家賃と修繕の分担をセットで確認しましょう。

Q. 周辺のエリアの事情も知りたいです。 A. 滋賀県のリースバックで県全体の傾向を、草津市のリースバックや大津市のリースバックで湖南の事情を解説しています。

まとめ#

東近江市は戸建ての持ち家が中心で、住み慣れた家に住み続けたいというニーズが生まれやすいまちです。住宅地の地価は2025年に上がっている一方、取引件数は多くないため、会社ごとの提示額に差が出やすい点に注意が必要です。売却価格・家賃・契約期間・修繕の負担を複数社でそろえて比べ、通常売却の査定とも並べて判断しましょう。

市の基礎データは東近江市のエリア情報で確認できます。ご相談・無料査定はお問い合わせフォームで承ります。

参考資料#

• 総務省統計局「令和2年国勢調査」（e-Stat）
• 国土交通省「地価公示」「不動産取引価格情報」（不動産情報ライブラリ）
• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（2026年10月1日施行）