倉庫・物流施設のリースバック
倉庫・物流センターを売却後も賃借して物流機能を維持しながら資金化する。倉庫・物流施設のリースバック特有の査定ポイントと注意点を解説します。
倉庫・物流施設のリースバックは、自社の物流拠点を売却し、賃貸借契約により同じ施設で物流機能を維持する手法です。拠点再編や設備投資の資金を確保しつつ、オペレーションを止めずに済む点が特徴です。物流不動産は投資対象としての需要が比較的厚いことも背景にあります。
ASSESSMENT
倉庫の査定で見られるポイント
立地・建物・稼働状況などをもとに、売却価格や賃料の目安を検討します。
立地（幹線・IC・港湾からの距離）
高速道路のインターチェンジや港湾、幹線道路からの距離など、物流上の利便性が評価の中心になります。
建物スペック
天井高・床荷重・バース数・柱間隔、冷凍冷蔵などの機能が、汎用性と評価に影響します。
マルチテナント適性（汎用性）
複数の利用者に貸しやすい汎用的な設計ほど、買主にとって再賃貸しやすく、条件面で考慮されやすくなります。
稼働・契約状況
自社利用か、一部を賃貸しているかなど、現在の稼働状況をもとに契約の組み立てを検討します。
RENT
賃料設定の考え方
リースバックの賃料は、売却価格と買主の想定利回りをもとに決まります。
物流施設の賃料は、立地とスペックに基づく市場賃料を基準に、買主の想定利回りから逆算して算定されるのが一般的です。
冷凍冷蔵など特殊機能を備える施設は、汎用倉庫と評価の考え方が異なる場合があります。オペレーションの継続性を踏まえ、契約期間とあわせてご検討ください。
CAUTION
倉庫のリースバックで知っておきたい注意点
特殊仕様は再賃貸性に影響
冷凍冷蔵や特殊な保管設備は、再賃貸できる相手が限られ、条件に影響する場合があります。
立地により買主層が変わる
物流適地かどうかで買主の層が変わり、価格・賃料の目安に差が出る傾向があります。
賃料総額・契約期間と会計処理
契約期間中の賃料総額を確認し、リース会計・消費税の取り扱いは顧問税理士・会計士へご確認ください。
LEASE TERM
想定されるリースバック期間
契約期間は事業計画に合わせて設定します。以下はあくまで一般的な目安です。
物流はオペレーションの継続性が重視されるため、中〜長期の契約が想定される場合があります。目安として5〜15年程度の例が見られますが、施設の性格や事業計画により異なり、契約条件によって決まります。
※ 普通借家・定期借家のいずれを選ぶかによって、更新の可否や継続できる期間が異なります。 契約前に条件をよくご確認ください。
FAQ
倉庫・物流施設のリースバック よくある質問
冷凍冷蔵倉庫でも対応できますか？
冷凍冷蔵など特殊機能を備えた倉庫もご相談の対象です。設備の状況や再賃貸のしやすさを踏まえ、対応の可否と条件を検討します。
小規模な倉庫でも相談できますか？
規模の大小にかかわらずご相談いただけます。立地やスペック、稼働状況をもとに、対応の可否を含めて個別に検討します。
稼働中でも査定できますか？
稼働中の施設もそのまま査定の対象です。売却後に賃貸借契約を結ぶことで、物流機能を止めずに資金化する形を想定しています。
複数の物流拠点をまとめて相談できますか？
複数拠点の一括でのご相談も可能です。拠点ごとの立地・スペックを踏まえ、全体の資金計画に沿ってご提案します。
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