ビル一棟・収益ビルのリースバック
自社所有のビル一棟（オフィス・店舗・賃貸併用）を、自社使用部分を使い続けながら資金化する。ビル一棟のリースバック特有の査定ポイントと注意点を解説します。
ビル一棟・収益ビルのリースバックは、自社が所有するビルを売却し、自社で使っている部分は賃借して使い続けながら資金化する手法です。自社使用とテナント賃貸が混在するケースが多く、レントロール（賃貸状況）を踏まえた評価と、契約の承継の整理がポイントになります。
ASSESSMENT
ビル一棟の査定で見られるポイント
立地・建物・稼働状況などをもとに、売却価格や賃料の目安を検討します。
立地・規模・築年・耐震
立地や延床規模、築年数、耐震性能など、ビルの基礎的な条件が評価の土台になります。
レントロール（テナント構成・稼働率）
テナントの構成や稼働率、賃料水準など、ビル全体の収益状況が評価に影響します。
自社使用と賃貸の割合
自社が使う部分と賃貸部分の割合により、賃借の条件や契約の組み立てが変わります。
大規模修繕・再開発ポテンシャル
修繕の時期や、将来の建て替え・再開発の可能性も、評価の要素として考慮されます。
RENT
賃料設定の考え方
リースバックの賃料は、売却価格と買主の想定利回りをもとに決まります。
収益ビルは、ビル全体の収益を還元して価格を捉える考え方が基本です。自社使用部分の賃料は、周辺相場と買主の想定利回りをもとに算定されます。
テナントが入居する部分は既存契約を前提に評価されます。自社使用部分の賃貸借条件とあわせ、全体の収支を確認しながら条件を組み立てます。
CAUTION
ビル一棟のリースバックで知っておきたい注意点
テナント契約・敷金の承継
既存テナントとの賃貸借契約や敷金・保証金は、売却に伴い買主へ承継されるのが一般的です。内容の整理が必要です。
自社使用部分の賃貸借条件
自社が使い続ける部分の賃料・契約期間を明確にし、長期の負担を資金計画に織り込んでご検討ください。
大規模修繕と会計・税務
大規模修繕の時期や、売却損益・消費税の取り扱いは条件により異なります。顧問税理士・会計士へご確認ください。
LEASE TERM
想定されるリースバック期間
契約期間は事業計画に合わせて設定します。以下はあくまで一般的な目安です。
ビル一棟は自社使用部分の事業計画に合わせて契約期間を設定します。中〜長期が想定される場合があり、テナント部分の契約状況とも関係します。期間は契約条件によって決まるため、個別にご相談ください。
※ 普通借家・定期借家のいずれを選ぶかによって、更新の可否や継続できる期間が異なります。 契約前に条件をよくご確認ください。
FAQ
ビル一棟・収益ビルのリースバック よくある質問
テナントが入ったままでも売却できますか？
既存テナントが入居したままのビルもご相談の対象です。賃貸借契約や敷金の承継を整理しながら進め方をご提案します。
自社使用と賃貸が混在するビルはどうなりますか？
混在するビルも対象です。自社使用部分は賃借して使い続ける形を想定し、賃貸部分の契約状況とあわせて全体の条件を検討します。
老朽化したビルの建て替え前でも相談できますか？
建て替えや大規模修繕を検討する前段のご相談も承っています。現状の収益・修繕状況をもとに、対応の可否と進め方をご案内します。
底地・借地権が絡む場合でも対応できますか？
底地や借地権が関係する物件についても、まずはご相談ください。権利関係を整理したうえで、対応の可否と条件をご案内します。
ビル一棟・収益ビルの資金化を無料で相談
ビル一棟・収益ビルのリースバックについて、売却価格や賃料の目安を無料でご案内します。まずはお気軽にお問い合わせください。
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